Výber nehnuteľnosti
Prvým krokom je výber lokality a typu nehnuteľnosti – apartmán, vila, novostavba alebo secondhand.
Realitný maklér vám pomôže:
- identifikovať najlepšie projekty podľa rozpočtu a požiadaviek,
- zabezpečí obhliadky na mieste alebo online,
- preverí právny stav nehnuteľnosti.
2. Rezervačná zmluva (Reserva)
Ak sa rozhodnete pre konkrétny byt, podpisuje sa rezervačná zmluva, ktorou:
- vyjadrujete záujem o kúpu,
- zaplatíte zálohu (zvyčajne 3 000 až 6 000 €),
- nehnuteľnosť sa stiahne z ponuky.
Záloha je nevratná, ak si kúpu neskôr rozmyslíte bez vážneho dôvodu. Ak by však predávajúci odstúpil, suma sa vráti.
3. Získanie španielskeho daňového čísla (NIE – Número de Identificación de Extranjero)
Toto je nevyhnutné pre každú právnu a finančnú transakciu v Španielsku. Slováci si môžu NIE vybaviť:
- osobne v Španielsku (na polícii s cudzineckou agendou),
- cez splnomocnenie – právnik to môže vybaviť za vás,
- na španielskom konzuláte na Slovensku.
Potrebujete:
- platný cestovný pas alebo občiansky preukaz,
- vyplnený formulár EX-15,
- doklad o účele (napr. kópia rezervačnej zmluvy) – na španielskej ambasáde v Bratislave to nepotrebujete.
4. Otvorenie účtu v španielskej banke
Síce to nie je povinné, ale mať účet v Španielsku sa odporúča, najmä ak:
- budete platiť dane, poplatky alebo energie zo Španielska,
- splácate hypotéku v Španielskej banke,
- kupujete nehnuteľnosť od developera, ktorý požaduje platby z miestneho účtu.
5. Financovanie – možnosti
Hypotéka v španielskej banke:
- Pre cudzincov je bežné financovanie do 60–70 % hodnoty nehnuteľnosti.
- Musíte doložiť:
- príjmy (výpisy z účtu, zamestnanecká zmluva, daňové priznanie),
- zadlženie na Slovensku,
- NIE číslo.
Hypotéka na Slovensku:
- Slovenské banky nefinancujú priamo zahraničné nehnuteľnosti.
- Možnosti sú:
- americká hypotéka – úver zabezpečený nehnuteľnosťou na Slovensku,
- spotrebný úver – pri menšej sume, ale s vyšším úrokom.
Tip:
Ak sa rozhodnete pre hypotéku v Španielsku, je rozumné spolupracovať s hypotekárnym špecialistom, ktorý pozná miestne podmienky a banky.
6. Podpis Kúpnej zmluvy (Contrato de Compraventa)
- Po právnej kontrole nehnuteľnosti sa podpisuje kúpna zmluva.
- Obsahuje podrobnosti o predmete kúpy, cene, platobných podmienkach, termínoch.
- Pri podpise sa zvyčajne platí 10 % kúpnej ceny.
7. Účasť notára a zápis do katastra
- Finálny podpis zmluvy (Escritura Pública) prebieha u notára v Španielsku.
- Zúčastňujú sa: kupujúci (alebo splnomocnený právnik), predávajúci, notár, zástupca banky (ak je hypotéka).
- Po podpise sa:
- zaplatí zvyšná suma,
- odovzdajú kľúče,
- podá návrh na zápis do Registro de la Propiedad (katastra).
8. Odovzdanie nehnuteľnosti a popredajné služby
- Pri prevzatí skontrolujete stav bytu.
- Preberiete kľúče, technickú dokumentáciu, prípadne aj zmluvy s dodávateľmi energií.
- V prípade novostavby – uplatňuje sa záruka (developer je zodpovedný za stavebné chyby min. 1–3 roky, konštrukčné 10 rokov).
Na čo si dať pozor?
- Skontrolovať právny stav nehnuteľnosti – žiadne ťarchy, dlhy, exekúcie.
- Overiť stavebné povolenia pri novostavbe.
- Nespoliehať sa len na miestneho realitného makléra – vždy si najmite nezávislého právnika.
- Presne si overiť náklady spojené s kúpu – daň z prevodu (ITP) alebo DPH (pri novostavbách), notárske a registračné poplatky, služby právnika – spolu cca 10–13 % z ceny nehnuteľnosti.
- Zmluvy podpisujte až po preklade a porozumení – ideálne s odborníkom.
- Pri financovaní cez banku rátajte s časovou rezervou (cca 6–8 týždňov).
✅ Zhrnutie – čo všetko budete potrebovať ako Slovák:
| Dokument / Krok | Povinné? | Kto pomáha? |
|---|---|---|
| Daňové číslo NIE | ✔️ | Právnik alebo maklér |
| Španielsky bankový účet | ✳️ Odporúčané | Banka / realitka |
| Rezervačná zmluva a záloha | ✔️ | Realitka |
| Kúpna zmluva + notárska zápisnica | ✔️ | Právnik / notár |
| Hypotéka (v Španielsku alebo SR) | ✳️ Voliteľné | Hypotekárny poradca |
| Zápis do katastra a daň z prevodu vlastníctva | ✔️ | Právnik / notár |
| Poistenie a poplatky (energie, správa…) | ✔️ | Realitka / vy |
